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O futuro das cidades brasileiras depende de planejamento, segurança jurídica, investimentos em infraestrutura e integração entre poder público e iniciativa privada.
Essa foi a principal conclusão do 3º Fórum AELO/Estadão de Loteamento e Desenvolvimento Urbano, realizado em São Paulo, que reuniu autoridades, urbanistas, juristas, empresários e representantes de órgãos reguladores para discutir soluções capazes de tornar o crescimento urbano mais sustentável, inclusivo e eficiente.
O presidente da AELO, Caio Portugal, destacou que o loteamento é a base da urbanização e da produção habitacional no País, mas enfrenta um ambiente cada vez mais desafiador.
Entre os principais entraves estão o elevado custo do capital, a falta de linhas de crédito para a produção de lotes, a insegurança jurídica e a necessidade de maior previsibilidade regulatória. Segundo ele, o desenvolvimento urbano precisa ser tratado como política de Estado. “O loteamento é o ponto de partida de toda a cidade. Não existe habitação, indústria, comércio, escola ou hospital sem uma terra urbanizada. Onde existe loteamento formal há infraestrutura, preservação ambiental, desenvolvimento econômico e inclusão social. O grande desafio é criar um ambiente de negócios com previsibilidade, responsabilidade fiscal e segurança jurídica para que o investimento privado continue produzindo cidades melhores.”
Desafios legais
Planejamento urbano e ocupação irregular foram os pilares no debate que utilizou a história da ocupação das bacias de Guarapiranga e Billings para mostrar que políticas públicas baseadas apenas em restrições acabam favorecendo a ocupação irregular.
Para quem não conhece a região das represas da zona sul de S. Paulo, nos anos 1970-1980 as áreas de mananciais da Guarapiranga foram ocupadas por moradias irregulares, loteamentos clandestinos e total abandono do poder público.
Problemas socioeconômicos, de mobilidade e de acesso à educação e saúde são crônicos e – nos últimos anos – há planos de urbanização que esbarram em rígidas legislações ambientais.
A secretária municipal de Urbanismo e Licenciamento de São Paulo, Elisabete França, reconheceu que a legislação ambiental, embora necessária, acabou não oferecendo alternativas habitacionais para a população, resultando na expansão desordenada das ocupações.
Por isso, o diretor institucional da AELO, Jorgito Donadelli, defendeu uma revisão dos modelos urbanísticos para permitir empreendimentos regulares com infraestrutura, preservação ambiental e equipamentos públicos. Mesma opinião do urbanista Mauro Calliari que reforçou o planejamento urbano com olhar para o longo prazo, privilegiando espaços públicos de qualidade, mobilidade, caminhabilidade e integração entre bairros.
O consenso do painel foi de que preservar o meio ambiente e produzir cidades planejadas não são objetivos conflitantes. Pelo contrário: o desenvolvimento urbano formal é um importante aliado da preservação ambiental.
Segurança jurídica é prioridade para o setor
No segundo painel, especialistas defenderam maior previsibilidade para quem investe em desenvolvimento urbano. A presidente do Instituto de Arquitetos do Brasil – SP, Danielle Santana, ressaltou que o desenho urbano deve orientar a legislação e não o contrário. Para ela, cidades melhores dependem de projetos capazes de integrar mobilidade, áreas verdes, equipamentos públicos e qualidade de vida.
Na área jurídica, o diretor-geral do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), Flaviano Galhardo, lembrou que a segurança jurídica é a base do mercado imobiliário e ressaltou os avanços da digitalização dos registros de imóveis, que reduzem burocracia e aumentam a eficiência.
Enquanto o vice-presidente da AELO, Luís Paulo Germanos, alertou para decisões judiciais que, segundo ele, deixam de aplicar corretamente leis como a Alienação Fiduciária e a Lei dos Distratos, criando insegurança para consumidores e empreendedores; o diretor de assuntos regionais da AELO, Elias Zitune, destacou que o maior gargalo para novos investimentos é a falta de previsibilidade durante o longo processo de licenciamento.
O diálogo transparente com o poder público
Poucos sabem que os loteamentos entregam ao poder público, toda a infraestrutura de um novo bairro – luz, água, tratamento de esgoto, mobilidade e integração viária, telefonia e espaços para comércio, educação, postos de saúde, unidades de varejo.
Com o objetivo de mostrar os gargalos dos loteamentos, o Fórum reuniu representantes da Sabesp, Arsesp, Governo do Estado de S. Paulo e AELO para discutir os investimentos em saneamento básico.
O presidente da Sabesp, Carlos Piani, apresentou os avanços obtidos desde a privatização da companhia, destacando que milhões de pessoas já beneficiadas com abastecimento de água, coleta e tratamento de esgoto e a meta de universalização até 2029. Como meta, a parceria com os loteadores é essencial para levar água, coleta de esgoto e novos produtos como reutilização da água tratada.
O diretor-presidente da Agência Reguladora de Serviços Públicos do Estado de São Paulo (Arsesp), Diego Allan, destacou que o novo ciclo de investimentos exige uma atuação integrada entre concessionárias, reguladores e empreendedores.
A secretária estadual de Meio Ambiente, Infraestrutura e Logística, Natália Resende, afirmou que a expansão do saneamento gera impactos diretos na saúde pública, na recuperação ambiental, na geração de empregos e na valorização das cidades. “O desafio da universalização exige governança, planejamento e coordenação entre todos os atores envolvidos. A regionalização e regras claras permitem organizar os investimentos e levar infraestrutura para áreas que historicamente ficaram fora dos contratos de saneamento. O trabalho feito com entidades como AELO permitem planejar o desenvolvimento urbano a curto, médio e longo prazos com eficiência“, declarou a secretária.
Com o prestígio dos decisores no painel sobre saneamento, o presidente da AELO, Caio Portugal defendeu maior integração entre concessionárias, órgãos reguladores, municípios e empreendedores privados para evitar desperdícios de investimentos e garantir que os planos diretores estejam alinhados aos planos de universalização do saneamento. Segundo ele, o setor privado já investe pesadamente em infraestrutura urbana e pode contribuir ainda mais se houver regras claras e cooperação institucional.
Agenda para o futuro das cidades
Ao longo do Fórum consolidou uma agenda comum para o desenvolvimento urbano brasileiro baseada em cinco pilares: planejamento urbano integrado, segurança jurídica e previsibilidade regulatória, ampliação do acesso ao crédito para produção de terra urbanizada, integração entre desenvolvimento urbano, preservação ambiental e saneamento; e a cooperação entre poder público, concessionárias e iniciativa privada.
Para a AELO, o encontro reforçou que cidades mais sustentáveis não surgem por acaso, mas por meio de políticas públicas consistentes, investimentos em infraestrutura e marcos regulatórios capazes de incentivar o desenvolvimento urbano formal.
“O Brasil precisa planejar o crescimento das cidades antes que a ocupação irregular aconteça. Onde existe loteamento regular há infraestrutura, preservação ambiental, segurança jurídica, geração de empregos e qualidade de vida. Esse é o caminho para um desenvolvimento urbano sustentável”, concluiu Caio Portugal.
<com apoio de informações: Vera Moreira Comunicação – jornalista Vera Moreira>
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