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Ana Beatriz Barbosa Ponte (*)
Barulho, poeira, demolições sem proteção e risco estrutural: saiba quais são seus direitos e qual o caminho correto antes de pensar em processo judicial
Quem mora em São Paulo provavelmente já viveu a cena: de um dia para o outro começa uma obra ao lado de casa ou no prédio vizinho. O movimento aumenta, surgem caminhões de entulho, paredes são derrubadas e, muitas vezes, ninguém sabe dizer se aquela construção tem autorização.
E aí surge a sensação de que a tranquilidade foi embora — quase como na música “Sossego”, quando Tim Maia canta que queria apenas um pouco de paz. A diferença é que, nesse caso, não é só barulho: pode ser segurança estrutural.
A dúvida é legítima — e mais comum do que parece.
O Brasil ainda convive com um elevado nível de irregularidade urbana. Segundo dados divulgados pelo Colégio Notarial do Brasil, cerca de metade dos imóveis urbanos brasileiros possui algum tipo de irregularidade documental ou urbanística. Já levantamento citado pela Associação dos Notários e Registradores do Brasil (ANOREG) aponta que milhões de imóveis ainda não possuem registro formal.
Outro dado chama ainda mais atenção: pesquisa nacional encomendada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR) ao Datafolha revelou que aproximadamente 82% das construções residenciais do país são feitas sem a participação de arquiteto ou engenheiro. Ou seja, grande parte das obras acontece sem acompanhamento técnico adequado.
Em cidades densas como São Paulo, isso não é apenas um problema burocrático — é uma questão de segurança.
O primeiro passo não é o processo judicial
Muitas pessoas pensam imediatamente em procurar um advogado ou entrar com ação judicial. Na maioria dos casos, porém, esse não é o caminho inicial correto.
Antes de qualquer processo, deve-se utilizar os canais de fiscalização urbana do próprio Município.
Prefeitura de São Paulo — SP156
O principal instrumento é o SP156 (telefone 156, aplicativo ou portal eletrônico da Prefeitura). Existe um serviço específico chamado “Solicitar fiscalização de obra e reforma em imóvel particular”.
A Prefeitura pode verificar:
- obras sem alvará;
- construções fora do projeto aprovado;
- risco estrutural;
- avanço sobre recuos obrigatórios ou calçada.
Também é possível consultar previamente se a obra possui licença pelo sistema municipal “De Olho na Obra”, disponibilizado pela Prefeitura de São Paulo.
CREA-SP
Se houver suspeita de inexistência de engenheiro responsável, a denúncia pode ser encaminhada ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-SP), que fiscaliza o exercício profissional da engenharia.
CAU/SP
Quando a irregularidade envolve projeto arquitetônico ou ausência de arquiteto habilitado, a comunicação pode ser feita ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo de São Paulo (CAU/SP).
Avisar o proprietário resolve?
Também é possível encaminhar uma notificação extrajudicial ao proprietário da obra, solicitando a paralisação ou regularização.
Na prática, porém, raramente essa medida resolve sozinha. Ela costuma servir mais como registro formal do problema do que como solução efetiva.
O que reunir antes da denúncia
Quanto mais informação, maior a chance de fiscalização rápida:
- endereço completo;
- pontos de referência;
- fotos ou vídeos;
- indicação se é reforma, demolição ou nova construção.
Quando a Justiça passa a ser necessária
Se a fiscalização municipal não atuar ou se a obra continuar irregular, existe a possibilidade de uma ação judicial para suspensão da obra, normalmente com pedido de liminar.
Mas é importante compreender: processo judicial não é apenas uma reclamação formal.
Ele envolve:
- custas judiciais;
- eventual perícia técnica;
- e risco de condenação ao pagamento de honorários advocatícios, caso o pedido seja rejeitado.
Por isso, a via judicial deve ser a última alternativa.
Por que isso é sério
Obras irregulares não são apenas um incômodo.
Podem gerar infiltrações, trincas estruturais e até desabamentos — situações frequentes em áreas urbanas adensadas.
Segundo o IBGE, aproximadamente 87% da população brasileira vive em áreas urbanas, o que aumenta a proximidade entre construções e o potencial de dano ao imóvel vizinho.
Ou seja: não se trata apenas de sossego ou barulho. Trata-se de segurança coletiva.
Conclusão
Diante de uma obra suspeita, o caminho mais seguro é:
- denunciar à Prefeitura;
- comunicar CREA ou CAU, se necessário;
- documentar o problema;
- tentar solução extrajudicial;
- e somente depois avaliar ação judicial.
Ignorar pode sair caro. Muitas vezes, o problema começa como incômodo — e termina como dano estrutural.
Ana Beatriz Barbosa Ponte é sócia do Perez & Barros Advogados, Masters of Laws pela New York University e advogada em Nova York.
Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM, Diretora Executiva Voluntária do Núcleo Amazonita do Instituto Mulheres do Imobiliário, professora dos Cursos de Pós-graduação do CEPED/UERJ e da PUC/RJ. Autora do livro Direito Hoteleiro, Editora Lumen Juris.
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