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Ana Beatriz Barbosa Ponte
Nos últimos anos, poucos assuntos mobilizaram tanto o mercado imobiliário quanto a locação por curta temporada — quase sempre associada ao Airbnb — dentro de condomínios residenciais. O tema já apareceu em decisões judiciais, assembleias barulhentas, grupos de WhatsApp e, claro, nas páginas dos jornais.
Agora voltou ao centro das conversas por dois motivos: mudanças recentes na regulamentação urbana e uma decisão judicial que reconheceu o direito de indenização a um comprador de imóvel popular que não compreendeu as restrições do produto que adquiriu.
Mas, afinal, o que realmente está decidido no Brasil? E o que ainda está sendo interpretado além da conta?
O que o STJ decidiu — e o que não decidiu
O precedente mais citado por síndicos e administradoras é um julgamento do Superior Tribunal de Justiça. Em muitos comunicados passou a circular a ideia de que o tribunal teria proibido o Airbnb em condomínios residenciais.
Não é isso.
O STJ não proibiu a locação por curta temporada.
O caso analisado envolvia algo bem específico: unidades residenciais sendo utilizadas quase como um pequeno hotel informal, com alta rotatividade de hóspedes, entradas e saídas constantes e ocupantes sem qualquer vínculo entre si. Ou seja, algo mais próximo de uma atividade comercial de hospedagem do que de moradia temporária.
O tribunal basicamente afirmou duas coisas:
- o condomínio pode regulamentar o uso das unidades;
- se a convenção determinar destinação estritamente residencial, o uso que descaracterize essa finalidade pode ser restringido.
Perceba a diferença: não existe uma proibição automática. Existe uma decisão coletiva possível.
A pergunta correta, portanto, não é “Airbnb pode ou não pode?”. A pergunta correta é: o condomínio decidiu isso da forma certa?
O problema que surgiu na prática
Depois desta decisão do STJ, muitos condomínios passaram a simplesmente comunicar a proibição imediata das locações por plataformas digitais. Em alguns casos, por aviso na portaria. Em outros, por e-mail da administradora.
Só que condomínio não funciona assim.
O direito de propriedade — usar, alugar ou dispor do imóvel — só pode ser limitado pelos próprios condôminos, reunidos em assembleia e respeitando o quórum previsto em lei e na convenção. Nem síndico nem administradora podem alterar sozinhos a forma de uso das unidades.
O próprio julgamento do STJ deixou isso claro: os condôminos podem deliberar, inclusive para permitir o uso, desde que votem.
Ou seja, não é uma decisão jurídica automática. É uma decisão coletiva.
A presidente do Instituto Mulheres do Imobiliario (IMI), Elisa Rosenthal que atua há mais de duas décadas no setor, vivenciou a questão na prática:
“Também sou investidora e percebo como há o conflito do entendimento e interceptação equivocada da legislação.
Em um condomínio que possuo uma unidade com a finalidade de locação de curta temporada vivenciei essa problemática na prática. Durante uma assembleia geral ordinária (AGO) houve a decisão sem votação, apenas comunicando a mudança de uso, em desacordo com o previsto na constituição condominial e regulamento interno.
O problema é agravado pela falta de profissionalização da sindicância e do ecossistema que envolve o setor como um todo, crise que buscamos amenizar por meio das ações promovidas pelo IMI.”
Quando a própria convenção permite
Existe uma situação ainda mais delicada: empreendimentos pensados desde a origem para locações de curta temporada.
Muitos edifícios foram projetados, comercializados e vendidos como investimento. Algumas convenções inclusive autorizam expressamente a locação por temporada.
Nesses casos, uma proibição posterior pode alterar completamente o valor econômico do imóvel. É como comprar um apartamento com vaga de garagem e, depois, o condomínio decidir que ninguém mais pode estacionar.
Não se trata apenas de convivência — trata-se de expectativa legítima de quem comprou. Nestes casos, precisa alterar a convenção de condomínio o que, pelo código civil, exige voto de 2/3 dos condôminos em assembleia regulamente convocada e instalada.
A nova polêmica: imóveis populares
O tema ganhou nova dimensão após uma decisão da Justiça paulista envolvendo apartamentos classificados como Habitação de Interesse Social, em especial após um Decreto do Estado de São Paulo de maio de 2025 que reforçou a responsabilidade dos compradores pelo cumprimento das leis.
Um comprador adquiriu unidades acreditando que poderia alugá-las, sem entender direito o que significada. O imóvel foi comercializado junto com outros sem que fosse explicada a diferença. Segundo o processo, recebeu garantias de que a locação seria possível. Só depois descobriu que havia restrições legais ligadas ao programa habitacional. O juiz entendeu que houve falha de informação. A simples sigla no contrato não explicava, de forma clara, as consequências práticas. O comprador foi indenizado por prejuízos e danos morais.
Contudo tal decisão não é unânime nos tribunais, está sujeita a recurso e a análise depende muito do caso concreto.
Hospedagem não é a mesma coisa que locação
Outra confusão frequente está na comparação entre aluguel por temporada e hotelaria.
Pela lei de turismo, hotel precisa oferecer serviço junto com a locação mediante cobrança de diárias. Tais serviços podem incluir, a depender do tipo de hospedagem, recepção, limpeza periódica, atendimento ao hóspede, estrutura profissional, dentre outros.
Nem toda estadia curta é atividade comercial.
O que realmente precisa acontecer
O mercado mudou rápido — mais rápido que a legislação. E por isso a discussão ainda vai continuar por algum tempo.
Mas alguns pontos já são claros:
- o condomínio pode regulamentar;
- não pode proibir unilateralmente;
- precisa votar em assembleia;
- deve respeitar o quórum legal;
- e precisa observar a própria convenção.
No fundo, o debate não é sobre aplicativo. É sobre previsibilidade.
Condomínio é um espaço coletivo. A regra precisa nascer da conversa, não do aviso afixado no elevador.
Talvez o problema seja justamente este: falta clareza. E quando falta clareza, sobra conflito.
Como diz aquela velha máxima da música brasileira, “cada um sabe a dor e a delícia de ser o que é”. No condomínio, vale o mesmo: morar, investir ou alugar são expectativas legítimas — desde que todos saibam, desde o início, quais são as regras do jogo.
No fim, a discussão é sobre segurança jurídica — para quem mora, para quem investe e para quem administra.
Ana Beatriz Barbosa Ponte é sócia do Perez & Barros Advogados, Masters of Laws pela New York University e advogada em Nova York.
Presidente da Comissão de Hotelaria e Multipropriedade do IBRADIM, Diretora Executiva Voluntária do Núcleo Amazonita do Instituto Mulheres do Imobiliário, professora dos Cursos de Pós-graduação do CEPED/UERJ e da PUC/RJ. Autora do livro Direito Hoteleiro, Editora Lumen Juris.
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